Se você já alugou alguma vez na vida algum imóvel, seja residencial ou comercial, você já se deparou com uma cláusula no contrato que regulamentava de quem seria a responsabilidade pelo pagamento das benfeitorias que fossem implementadas no imóvel.
Como o nome sugere, benfeitoria é o reparo ou obra feita em um imóvel visando conservá-lo ou embelezá-lo, ou ainda, melhorar suas condições de fruição, tornando-o mais útil ou agradável.
Juridicamente falando, benfeitoria pode ser conceituada como a modificação, o conserto ou a obra realizada em uma propriedade alheia e que, ao final, será revertida em favor do proprietário.
A lei traz 3 (três) espécies de benfeitorias. Nos termos dos §§ 1º a 3º do art. 96 do Código Civil as benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
O § 1º do art. 96 do CC conceitua a benfeitoria voluptuária como “as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor”.
O exemplo clássico de tal espécie de benfeitoria são as piscinas. Ninguém pode negar que uma piscina possui finalidade recreativa, geralmente torna mais agradável o uso da casa e podem custar grandes quantias de dinheiro para serem construídas. No entanto, uma piscina não aumenta o uso habitual do bem, ou seja, a piscina não aumenta a utilidade da casa ou apartamento para a finalidade dele, que é de servir de moradia e abrigo.
Outro exemplo que pode te ajudar a visualizar o que são benfeitorias voluptuárias são as obras de jardinagem. Ora, é evidente que um jardim cheio de flores e espécimes raras da flora, muito bem cuidado e aparado, por exemplo, torna a casa mais agradável e bonita, ainda mais se contar com estátuas, bancos, chafariz, etc. Mas ninguém pode negar que tal jardim é completamente irrelevante para a finalidade precípua da casa, que é a de oferecer abrigo e proteção.
Em suma, tanto faz você morar em uma casa com jardim ou sem jardim; ou, ainda, em uma casa com um jardim bonito e bem cuidado ou em uma casa que só tem grama. Para a finalidade da casa (abrigo e proteção), a existência ou não de um jardim ou a qualidade e beleza dele não mudará em nada. Por isso, no caso da piscina ou do jardim, a benfeitoria é voluptuária.
Vamos agora entender o que são benfeitorias úteis.
O § 2º do art. 96 do Código Civil define benfeitoria útil como aquela que aumenta ou facilita o uso do bem.
Você pode imaginar, por exemplo, a construção de um cômodo a mais, ou o fechamento de uma varanda em um apartamento, ou ainda a construção de uma garagem em uma casa. Talvez a instalação de grades de segurança nas janelas e por aí vai.
Basicamente, para você entender, benfeitoria útil seria a realização de uma reforma que vai “melhorar” a vida de quem mora no local, seja por que vai aumentar o uso do imóvel (construção de mais um cômodo, como quarto ou banheiro, por exemplo) ou por que vai facilitar a vida de quem ali reside, como a instalação de telhas em uma garagem que era descoberta, por exemplo.
O que você precisa entender é: na benfeitoria útil o imóvel vai ser melhorado em sua finalidade precípua, que é de servir de abrigo e proteção para quem nele reside, mas já era perfeitamente possível morar nele sem tal melhoria.
Pense na benfeitoria útil como aquela que torna o imóvel mais confortável, pois aumenta a sua utilidade ou facilita o seu uso.
Por fim, temos as benfeitorias necessárias.
As benfeitorias necessárias estão conceituadas no § 3º do art. 96 do CC e são aquelas “que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore”. As benfeitorias necessárias, basicamente, são aquelas que consertam alguma coisa que quebrou no imóvel e que não dá para ficar sem ou, ainda, visam conservá-lo em razão de desgastes do uso normal.
Os exemplos clássicos nessa espécie de benfeitoria são os vazamentos, reparos em telhado, substituição de sistema elétrico que deu defeito, etc.
É evidente que não se pode continuar morando em um imóvel que tem um vazamento no banheiro ou na cozinha, por exemplo. Ou, ainda, não se cogita permanecer em um imóvel que o telhado quebrou e está pingando dentro de casa.
Deu para perceber que as benfeitorias necessárias estão, em regra, vinculadas a um caso urgente, em que a pessoa precisa resolver o problema rápido e logo que ele aparece, sob pena de não conseguir utilizar o imóvel ou agravar ainda mais o dano.
Muito bem. Agora que você já conhece os tipos ou espécies de benfeitorias que existem no nosso ordenamento jurídico, fique ligado no próximo post, pois vamos tratar quem é o responsável por cada uma delas, ou seja, qual benfeitoria fica a cargo do locador e qual benfeitoria fica a cargo do locatário.
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Márlon Eyng
Professor de Direito Civil e Processual Civil
Pós-graduado em Direito Público e do Estado
Sócio fundador da Larbow Imobiliária
